Immobilien Investment 7,5% Zins (2024)

Ein atypisches Immobilien Investment als sog. „Nachrangdarlehen“ mit 7,5% Zins vor Kosten (6,8% nach Kosten, Agio = 2%) p.a. für drei Jahre kann als sinnvolle Beimischung das Risiko/Rendite Verhältnis Ihrer Geldanlage optimieren.

Immobilien Investment: 7,5% Zinsen p.a. für 3 Jahre!

Mit dem von uns empfohlenen Immobilien Investment „C.“ erzielen Sie schon ab einer Anlage von 10.000 EUR jährlich 7,5% Zinsen. Ein solches alternatives Investment in Sachwerte ist unabhängig von den Schwankungen der Aktienmärkte und deshalb häufig eine sinnvolle inflationsgeschützte Beimischung zum Gesamtportfolio.

Anders als bei einem Direktinvestment, bei dem Sie als Investor mit hohen Nebenkosten ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus erwerben, beteiligen Sie sich bei dem von uns empfohlenen Immobilien Investment mittelbar über ein Nachrangdarlehens an lukrativen Immobilien-Projekten mit sehr schlanken Kosten.

Vorteile mittelbares Immobilien Investment „C.“

Ein mittelbares Immobilien Investment „C.“ in Form eines Nachrangdarlehens hat für den Investor eine Reihe von Vorteilen:

• Lukrative Rendite: 7,5% Zinsen pro Jahr.

• Anfängliche Mindestlaufzeit von drei Jahren. Erfolgt 6 Monate vor Laufzeitende keine Kündigung, verlängert sich die Laufzeit jeweils um ein Jahr bei gleicher Rendite = kurze Kapitalbindung. In begründeten Fällen ist eine frühere Beendigung gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung von bis zu 10% möglich.

• Geringer Kapitaleinsatz: Schon ab 10.000 EUR!

• Geringe Abschlusskosten: nur 2% Agio! Beim Direkterwerb einer Immobilie betragen die Kaufnebenkosten ca. 12% des Kaufpreises inkl. Maklercourtage.

• Keine laufenden Kosten.

• Risikostreuung für Investoren, die bereits direkt in Immobilien investiert sind.

• Geringe sog. „Korrelation“ mit anderen Investments wie z.B. einem Aktieninvestment. Gemäß der Portfolio-Theorie nach Markowitz reduziert eine nicht-korrelierende Anlage das Risiko des Gesamtinvestments.

• Keine langfristige Verpflichtung, z.B. für ältere Investoren oder wenn das Investment für andere Zwecke benötigt wird.

• Flexibel: Das Investment ist mit Zustimmung der Emittentin auf andere Personen übertragbar.

• Grundsätzlich auch bei ungünstiger Bonität/Haushaltsrechnung möglich. Letztlich empfehlen wir solche atypischen Immobilien Investments aber nur solventen Kunden.

• u.v.m.

Bei einem solchen mittelbaren Immobilien Investment sind allerdings einige nachfolgend beschriebene Besonderheiten gegenüber einem Direktinvestment zu beachten.

Unsere Meinung zum Nachrangdarlehen C.

Hier können Sie ganz transparent nachlesen, weshalb wir bei atypischen Investments generell sehr zurückhaltend sind und warum wir bei C. eine Ausnahme machen.

Grundsätzlich sind wir bei atypischen Investments zurückhaltend

Fast jede Woche kontaktieren uns Anlagegesellschaften mit dem Wunsch, unseren Kunden deren Produkte zu empfehlen. Das reicht von Immobilienprojekten über Container, Solaranlagen, Schiffe, Edelmetalle, Diamanten, etc. Die gezahlten Provisionen sind durchaus attraktiv.

Darunter sind sicher auch immer mal wieder ganz lukrative und sinnvolle Investments. Gleichwohl sind wir bei atypischen Investments grundsätzlich sehr vorsichtig. Eine fundierte Beurteilung erfordert hohen Aufwand. Gleichzeitig sind die Risiken solcher Investments für Kunden nicht immer so einfach einzuschätzen.

Unsere Devise: Wir möchten es nicht risikieren, unsere Kundenbeziehungen durch missglückte Investments zu belasten! Daher verzichten wir lieber auf Chancen, als unnötige Risiken einzugehen.

Dr. B. Schlemann

Weshalb bewerten wir das Nachrangdarlehen C. positiv?

Nach sehr sorgfältiger Prüfung halten wir das mittelbare Immobilien-Investment C. mit einer konstanten Rendite von 7,5% bei einer Laufzeit von drei Jahren je nach Anlegertyp und Anlagehorizont für eine sinnvolle Ergänzung und Diversifizierung eines bestehenden Investment-Portfolios. Abzüglich eines anfänglichen Agios von 2% (s.u. Kosten), ergibt sich daraus inkl. Zinseszins eine jährliche Effektivrendite nach Kosten von 6,8% (siehe die hier verlinkte Musterrechnung).

Folgende Eigenschaften dieses konkreten Produkts haben uns überzeugt:

• Anlageform = Nachrangdarlehen. Der Kunde „verleiht“ sein Geld an ein Immobilien-Unternehmen bester Bonität gegen eine fest vereinbarte Rendite.

• Das Immobilien-Unternehmen bürgt für 100% seiner Investition nebst Rendite.

• Alteingesessenes, inhabergeführtes Immobilienunternehmen, das seit 1995 erfolgreich am Markt tätig ist und jedes Jahr Gewinn erwirtschaftet hat mit persönlicher Bürgschaft des Hauptgesellschafters und Geschäftsführers Dipl.-Ing. O.C.

• Hohe Bonität des Immobilien-Unternehmens (und seiner Inhaber) laut Creditreform (Bilanz 2021, Stand 11/2022):
  – Bilanzsumme: 147 Mio. EUR
  – Stammkapital: 5 Mio. EUR
  – bereinigter Eigenkapital: 26.6 Mio. EUR
  – stille Reserven: ca. 121 Mio. EUR
  – umfangreicher Immobilienbesitz im Ruhrgebiet mit 2.071 Mieteinheiten und einem Gesamtverkehrswert von 525 Mio. EUR laut Gutachten
  – Rating: “sehr gut”, Bonitätsindex 151, Ausfallwahrscheinlichkeit – Probability of Default 0,04%.

• Anlagegelder des Kunden fließen direkt in das Immobilien-Unternehmen ohne zwischengeschaltetes Emissionshaus. Dies bedeutet ein kostengünstigeres und sichereres Direkt-Investment mit weniger Weichkosten ohne zwischengeschaltete Instanz.

• Seit Beginn unserer Zusammenarbeit mit C. im Jahr 2014 erfolgten alle Zinszahlungen und Auszahlungen an unsere Kunden und für unsere eigenen privaten C.-Investments immer verlässlich und pünktlich.

• Aus diesen Gründen investieren wir auch selbst persönlich privates Geld in sechsstelliger Höhe in Nachrangdarlehen von C.

• Trotz der vorgenannten positiven Eckdaten zur Bonität von C., obwohl C. schon seit vielen Jahren erfolgreich investiert und auch wenn wir selbst und unsere Kunden Zinszahlungen seit 2014 immer verlässlich erhalten haben, bleibt grundsätzlich ein Totalverlust des investierten Kapitals möglich!

Weshalb zahlt ein Anbieter 7,5% Zinsen?

Natürlich stellt sich die Frage: Warum bietet ein Anbieter überhaupt eine solche hoch rentable Anlagemöglichkeit? Die Antwort ist relativ einfach: C., möchte weiter wachsen, ohne die bestehenden über 2.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten zu verkaufen. Diese werfen eine außerordentlich hohe Rendite ab, was sich in den Gewinnen der Gesellschaft widerspiegelt.

Für neue Immobilienprojekte ist immer ein Eigenkapitalanteil von 10% – 20% erforderlich. Damit kommt die Anlagegesellschaft in den Genuss günstiger Bankdarlehen und kann weitere Projekte realisieren. Nachrangdarlehen von Kunden wirken sich in der Bilanz wie Eigenkapital aus und dienen so als Grundlage für weitere günstige Bankdarlehen. Die Eigenkapitalrendite von C. liegt bei über 125% p.a. und reicht somit für die Zahlung der Rendite von 7,5% an die Anleger mehrfach aus.

Wie kann ich in „C.“ investieren?

Schritt 1: Information und Beratung

Für unsere an einem mittelbaren Immobilien Investment „C.“ interessierten Kunden, die sich vor oder nach unserer Beratung weiter einlesen möchten, hier zur Information folgende Unterlagen:

• C. Exposé

• Vermögensanlagen-Informationsblatt zu C.

• Creditreform Auskunft zur C. Investment Group GmbH

• Fortschrittsbericht C. Gruppe vom 30.9./30.10.2022

Auf dieser Basis besprechen wir mit unseren Kunden, ob ein Nachrangdarlehen „C.“ zu den jeweiligen finanziellen Verhältnissen, d.h. zum Vermögen und zu den Einkünften passt. Sie sollten den investierten Betrag „übrig“ haben und nicht darauf angewiesen sein.

Im nächsten Schritt klären wir bestehehende Kenntnisse und Erfahrungen in Bezug auf Finanzanlagen, um sicherzustellen, dass vorhandene Informationen zusammen mit den Erläuterungen des Beraters ausreichen, um die mit dem Investment verbundenen Risiken zu verstehen und eine informierte Anlageentscheidung zu treffen.

Als nächstes prüfen wir, ob das Investment zu den ermittelten Anlagezielen und zur Risikobereitschaft unserer Kunden passt.

Schritt 2: Umsetzung

Die erfolgte Beratung wird in einer Beratungsdokumentation zur Anlageberatung C. i.S.v. § 18 Abs. 1 FinVermV mit Anlage „Information zu den Risiken gem. § 13 FinVermV“ dokumentiert.

Beratungsdokumentation und Zeichnungsschein erhalten unsere Kunden zur unkomplizierten digitalen Unterschrift. Im Anschluss erhalten Sie von C. eine schriftliche Annahmeerklärung zur Bestätigung des Investments.

Für die flexible Wiederanlage von Erträgen mit einer Laufzeit von nur einem Jahr und gleichem Zins, die viele unserer Kunden seit Jahren nutzen, bereiten wir unseren Kunden ein Wiederanlageformular vor.

FAQs für unsere Kunden mit C. Investments

Bestehende C. Investments konnten und können ohne Unterbrechnung verlängert und aufgestockt werden.

Allgemeine Informationen zu mittelbaren Immobilien Investments

Wie kann ich generell mittelbar in Immobilien investieren?

Für die mittelbare Investition in Immobilien bietet der Finanzmarkt unterschiedliche Möglichkeiten mit unterschiedlichen (nachfolgend nicht abschließend aufgezählten) Risikomerkmalen an.

Hypotheken-Zertifikate

Als Hypotheken-Zertifikate werden Schuldverschreibungen bezeichnet, die über derivative Komponenten verfügen. Hypotheken-Zertifikate zählen zu den strukturierten Finanzprodukten. Sie werden von Banken emittiert und vorwiegend an Privatkunden verkauft.

Risiken: Die Rendite hängt von der Wertentwicklung anderer Finanzprodukte ab.

Offene Immobilienfonds

Ein offener Immobilienfonds ist ein Investmentfonds, der vorwiegend oder ausschließlich in Immobilien investiert. Rechtlich handelt es sich um ein sog. „Sondervermögen“.

Risiken: Aussetzung der Rückgabe der Anteile, sofern die Liquidität unter eine bestimmte Grenze rutscht. Außerdem unterliegen offene Immobilienfonds häufig Maßnahmen professioneller Anleger, die kurze Zeit vor dem Abschlussstichtag ausschließlich der optischen Gestaltung des Bilanzbildes dienen sollen und nicht der dauerhaften Verbesserung der Bilanzstruktur.

Geschlossene Immobilienfonds

Ein geschlossener Immobilienfonds wird in der Regel aufgelegt, um ein einzelnes Immobilienprojekt zu finanzieren. Ist das benötigte Kapital eingezahlt, wird der Fonds geschlossen; weitere Ein- und Auszahlungen sind ohne Weiteres nicht mehr möglich.

Risiken: Nur 10% aller Investments in Geschlossene Immobilienfonds konnten innerhalb der vergangenen 20 Jahre eine Rendite verbuchen. Geschlossene Immobilienfonds unterliegen regelmäßig dem Totalverlustrisiko, und etwaige steuerlichen Vorteile unterliegen dem Rückabwicklungsrisiko, sofern der Fonds keine Gewinnerzielungsabsicht beweisen kann. Letztlich ist auch die Handelbarkeit stark eingeschränkt, so dass die Investition meist über mehrere Jahre hinweg gebunden bleibt. Ein Verkauf von Anteilen ist vor der Auflösung des Fonds nur möglich, wenn sich ein Käufer findet; es gibt keine festgelegten Preise.

Hypotheken-Anleihen

Hypotheken-Anleihen sind festverzinsliche Wertpapiere, die durch Grundpfandrechte besichert sind. Dabei wird unterschieden, ob die eingetragenen Grundpfandrechte die Forderung des Gläubigers aus dem Wertpapier erstrangig oder nachrangig besichern.

Risiken: häufig gravierende konzeptionelle Mängel lt. Analyse des Rechtswissenschaftlers Karl-Georg Loritz. Häufig bieten Hypotheken-Anleihen nur eine „Scheinsicherheit“, nicht aber verlässliche, erstrangige Grundschulden als Absicherung.

Nachrangdarlehen: Das von uns empfohlene Investment

Nachrangdarlehen gehören bei Unternehmen zum Mezzanine-Kapital und sind Finanzinstrumente, die im Falle der Liquidation oder Insolvenz im Rang hinter andere Forderungen wie Lieferanten und Bankforderungen gegen das schuldende Unternehmen zurücktreten. Einige wenige Anbieter bieten dem Investor eine externe Absicherung seines Investments an, um die Produktsicherheit durch Stellung anderweitiger Sicherheiten zu erhöhen.

Risiken: Nachrangdarlehen sind nicht handelbar, auch einen Zweitmarkt gibt es für diese Produktgattung nicht. Der Anlagebetrag bleibt somit über die gesamte Laufzeit gebunden. Weiterhin fehlt es den meisten Angeboten an Nachrangdarlehen im Markt an einer nachhaltigen Absicherung der Anlegergelder. Damit besteht grundsätzlich ein Totalverlustrisiko. Darauf weisen wir deutlich hin.

Worauf sollten Sie bei einem mittelbaren Immobilien Investment achten?

Investoren, die mittelbar in Immobilien als alternatives Investment anlegen, sollten idealerweise folgende Punkte erfüllen:

• Die Rendite sollte > 5% pro Jahr betragen, sofern Sie sich außerbörslich beteiligen. Andernfalls steht der Ertrag in keinem für Sie sinnvollen Verhältnis zum Risiko.

• Die angebotene Laufzeit sollte maximal 3-4 Jahre betragen, damit Sie flexibel bleiben.

• Prüfen Sie vor Abschluss der geplanten Kapitalanlage die Bonität des Emittenten. Lassen Sie sich zum Beispiel eine testierte Creditreform-Auskunft des Unternehmens sowie des/der Geschäftsführer/s zeigen.

• Achten Sie darauf, dass der zu investierende Betrag direkt dem projektierenden Unternehmen zufließt! Alle Zwischenebenen zwischen Ihnen als Investor und dem Projektunternehmen sind i.d.R. Kostenfresser ohne nennenswerten Mehrwert.

• Achten Sie auf Qualität und Historie des Anbieters. Gibt es Referenzprojekte aus der Vergangenheit, die bereits erfolgreich abgeschlossen sind und auf Wunsch besichtigt werden können? Wie viele Jahre ist der Anbieter des alternativen Immobilien Investment am Markt tätig? Gibt es eine hohe Fluktuation im Management des Anbieters?

• Prüfen Sie die Bilanz des Anbieters. Wie hoch sind Eigenkapital- und Fremdkapital-Quoten sowie stille Reserven?

• Hinterfragen Sie regelmäßig, aus welchem Grund der Anbieter diese Form des Zinsangebotes vornimmt.

• Das Volumen des Investment-Angebotes sollte begrenzt sein.

Wenn Sie die genannten Punkte beachten, sinkt das Restrisiko eines alternativen Immobilien Investments deutlich.

Immobilien Investment – Kosten

Wie bei fast allen renditeträchtigeren Investitionen fallen auch bei einem Immobilien Investment Kosten an, die zu Lasten der Rendite gehen.

Einmalige Kosten bei Immobilien Investments

Zu den einmalig anfallenden Kosten gehören z.B. „Nebenkosten“, „Einrichtungsgebühren“, „Ausgabeaufschläge“ oder das sog. „Agio“.

Beim direkten Kauf einer Immobilie fallen erhebliche „Erwerbsnebenkosten“ an. In Nordrhein-Westfalen betragen diese aktuell ca. 12% des Kaufpreises (6,5% Grunderwerbsteuer, 3,57% Maklercourtage, ca. 1,5 bis 1,8% Notar und Grundbuch zuzüglich Kosten evtl. Gutachten und Sachverständiger, Finanzierungskosten etc.).

Bei einem mittelbaren Immobilien Investment entstehen je nach Produktgattung Kosten zwischen 0 bis 5% der Anlagesumme an. Bei den von uns sorgfältig geprüften und empfohlenen Anlagekonzepten betragen die einmaligen Kosten bei Neuanlage 2% der Anlagesumme. Die Wiederanlage ist sogar kostenlos!

Laufende Kosten von Immobilien Investments

Laufende Kosten sind regelmäßig (meist im Jahres-Rhythmus) wiederkehrende Gebühren wie Verwaltergebühren, Verwaltungsgebühren, Instandhaltungsrücklagen oder Management-Gebühren.

Beim direkten Kauf einer Immobilie fallen als laufende Kosten z.B. Gebühren für den Hausverwalter sowie „Instandhaltungsrücklagen“ an. Durchschnittlich kostet Sie ein Hausverwalter 0,25% des Kaufpreises pro Jahr. An Instandhaltungsrücklage werden im Schnitt ca. 2% des Kaufpreises p.a. einkalkuliert. Die jährlichen laufenden Kosten summieren sich somit auf ca. 2,25%.

Bei mittelbaren Immobilien Investments fallen häufig zwischen 0 – 1,5% der Anlagesumme bzw. des aktuellen Anlage-Volumens (Anlagesumme plus bisher erreichte Rendite) an. Bei den von uns sorgfältig geprüften und empfohlenen Anlagekonzepten entstehen keine laufenden Kosten!

Beratung zu einem mittelbaren Immobilien Investment

Wie bei allen alternativen Investments ist bei einem mittelbaren Immobilien Investment fachkundige unabhängige Beratung besonders wichtig, um sicherzustellen, dass diese Anlageform zu Ihrem Risikotyp und Ihrer Anlagesituation passt. Buchen Sie hier einen kostenlosen Beratungstermin.

Disclaimer: Keine Beratung oder Empfehlung!

Ausführungen und Unterlagen auf dieser Seite stellen keine Empfehlung, Beratung oder Aufforderung zum Abschluss eines Nachrangdarlehens dar. Eine solche Entscheidung sollte immer nur nach ausführlicher individueller fachkundiger Beratung unter Berücksichtigung aller Chancen und Risiken (u.a. Totalverlustrisiko), persönlicher finanzieller Verhältnisse, bestehender Kenntnisse und Erfahrungen, Anlagezielen und individueller Risikobereitschaft getroffen werden!

Wir fassen hier einige Eckdaten zum Investment C. zur besseren Übersicht zusammen. Gewisse Ungenauigkeiten sind dabei nicht zu vermeiden. Rechtsverbindlich sind immer nur die in Exposé und Zeichnunsschein von C. festgelegten Regelungen.